Le locazioni commerciali brevi: scopriamo come poter porre in essere un affitto che duri per pochi mesi, poche settimane o addirittura solo per qualche giorno – Ep. 17 e 18

Ep. 17 e 18 – Le locazioni commerciali brevi

MCM Il podcast di diritto per le Piccole e Medie Imprese

Avete a disposizione un immobile che vorreste concedere in locazione, ma vi preoccupa l’idea di sottoscrivere un contatto che vi vincoli per diversi anni?

Oppure, più semplicemente, avete necessità di affittare uno spazio o un negozio, per un breve periodo di tempo, magari per un’esposizione solo temporanea, e non sapete quale contratto utilizzare?

Ascoltate la diciassettesima e la diciottesima puntata di MCM Il Podcast di diritto per le Piccole e Medie Imprese per scoprire come sia possibile soddisfare queste esigenze.

In questa puntata, vi parleremo infatti della durata delle locazioni commerciali e, partendo da una breve ma necessaria analisi della disciplina ordinaria, arriveremo ad individuare tutte le possibili forme contrattuali alternative per porre in essere affitti di durata molto più breve rispetto a quella “standard” prevista dalla legge.

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Finanziamenti per PMI

L’opportunità di finanziamento che vi proponiamo nella diciassettesima puntata è il bando Export Business Manager, che concede contributi a fondo perduto alle MPMI e alle reti d’impresa operanti in Lombardia per la realizzazione di progetti di promozione dell’export.

Ascoltate il podcast per un approfondimento sulle caratteristiche di questo intervento e per tutta la documentazione relativa al bando potete consultare il sito www.siage.regione.lombardia.it.

Nella diciottesima puntata vi presentiamo il Fondo di Rotazione per l’Imprenditorialità, dedicato alle Micro Piccole e Medie Imprese del settore manifatturiero, delle costruzioni, imprese artigiane o di servizi, aventi sede operativa in Lombardia.

All’interno del podcast vi spiegheremo tutte le caratteristiche di questo intervento, mentre per tutta la documentazione e per ulteriori dettagli potete consultare il sito di Regione Lombardia all’indirizzo http://www.regione.lombardia.it/wps/portal/istituzionale/HP/DettaglioBando/servizi-e-informazioni/imprese/accesso-al-credito/frim-1-4-5/frim-1-4-5.

 

Materiali di approfondimento:

  1. Sentenza Cass. Civ. n. 8489-1990

  2. Sentenza Cass. Civ. n. 16117-2010

Non hai voglia di ascoltare i podcast ma sei comunque interessato all’argomento?

Nessun problema! Qui sotto puoi trovare la trascrizione integrale (sebbene assolutamente non fedele) degli episodi n. 17 – Le locazioni commerciali brevi – 1 parte e n. 18 – Le locazioni commerciali brevi – 2 parte.

 

MJ – Diciassettesima puntata di MCM Il podcast di diritto per le Piccole e Medie Imprese! Mi chiamo Matteo Majocchi e sono titolare di MCM Studio Legale Associato Majocchi Cavajoni Molinari dal quale vengono creati tutti i contenuti di questo podcast, gratuitamente fruibile attraverso iTunes, Spreaker oppure sul sito internet studiolegalemcm.it.

Come molti di voi ormai ben sapranno, questo podcast è nato con lo scopo di far conoscere a quante più persone possibili aspetti interessanti del diritto, novità legislative o giurisprudenziali utili a tutti coloro che svolgono un’attività imprenditoriale, ed in particolare alle Piccole e Medie Imprese.

Riteniamo infatti che per poter avere successo sia indispensabile conoscere tutti gli strumenti che il nostro ordinamento mette a disposizione delle PMI, e per questo cerchiamo di offrirvi in ogni puntata delle “pillole” di diritto, dal taglio pratico, che pensiamo possano essere utili a chi come voi ha o lavora in un’impresa.

Proprio per questo motivo, trattiamo gli argomenti con un linguaggio semplice, volutamente non troppo tecnico, con l’obiettivo di farvi comprendere al meglio le questioni che affrontiamo. Il risvolto della medaglia è che quanto ascoltate da noi non può in alcun modo considerarsi sostitutivo di un parere professionale specifico.

La puntata di oggi è stata realizzata insieme all’avvocato Elisa Consonni a cui do il benvenuto ed a cui chiedo di introdurre l’argomento di oggi.

EC – Un saluto a tutti i nostri ascoltatori anche da parte mia.

Oggi vogliamo parlarvi di un contratto con cui la maggior parte di voi avrà avuto a che fare nella vita, sia per ragioni professionali che personali: sto parlando del contratto di locazione e, nello specifico, dato che ci rivolgiamo alle imprese, del contratto di locazione commerciale.

Ecco in proposito, capita spesso che ci venga chiesto se sia possibile realizzare contratti di locazione di breve durata o comunque inferiore alla durata minima prevista dalla legge.

MJ – Si, ricordo infatti che la legge prevede che le locazioni commerciali abbiano una durata minima di 6 anni, o addirittura di 9 qualora l’immobile debba essere destinato ad attività alberghiera o teatrale.

Avrete certamente già sentito parlare del “6+6” commerciale, che si differenzia dal più classico “4+4” per le locazioni ad uso abitativo. Lasciamo per un momento perdere il +6 e concentriamoci solo sulla durata minima di legge di 6 anni per le locazioni commerciali.

EC – Ecco, come vedremo, in un contratto di locazione commerciale diciamo così “standard” non è possibile per le parti stabilire una durata inferiore ai sei anni, pena la sostituzione automatica della previsione contrattuale con cui si stabilisce una durata inferiore ai 6 anni, con la durata minima fissata dalla legge.

È chiaro però che chi dispone di un immobile o chi svolge un attività d’impresa possa avere esigenza di stipulare contratti di durata più breve. Ad esempio, perché intende affittare temporaneamente un negozio per una svendita, oppure per ottenere in locazione uno spazio solo per qualche giorno per l’organizzazione di un evento.

Nel corso di questo podcast vogliamo quindi prima di tutto definire i confini della normativa in materia di locazioni commerciali per così dire “standard”, per poi capire quali siano gli strumenti giuridici alternativi che permettono di porre in essere affitti di durata molto più breve rispetto a quella prevista dalla legge.

MJ – Partiamo subito quindi con un esame breve ma necessario della disciplina ordinaria del contratto di locazione, per capire bene quali siano i vincoli di durata previsti dalla legge in materia di locazioni.

Innanzitutto occorre delimitare il campo: quando parliamo di locazione commerciale – o meglio di locazione ad uso diverso dall’abitativo – intendiamo tutti quei casi in cui un immobile sia adibito all’esercizio di un’attività industriale, o di un’attività commerciale, o artigianale, professionale, turistica, ovvero ancora ad attività ricreative per esempio, assistenziali, ma anche culturali e scolastiche. Non vado oltre con la casistica perché uscirei dall’ambito di interesse delle PMI.

Elisa, abbiamo già anticipato che la nostra normativa è molto chiara nell’indicare in 6 anni la durata minima del contratto di locazione commerciale (che diventano 9 nel caso in cui l’immobile debba essere adibito ad attività teatrale o alberghiera). Ma cosa succede al termine di questi 6 o 9 anni?

EC – Al termine di tali periodi, in mancanza di tempestiva disdetta da parte di almeno una delle parti, il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di ulteriori 6 anni, e così via di 6 anni in 6 anni, mentre nel caso di attività alberghiera o turistica di 9 anni in 9 anni.

Tale durata non può essere derogata, ciò significa che le parti non possono prevedere una durata inferiore ai 6+6 (o ai 9+9) anni previsti dalla legge.

Nel contratto potrà certamente essere indicata una durata maggiore rispetto a quella minima prevista dalla legge, ma qualora le parti indichino una durata minore, la locazione si intende comunque pattuita per 6 anni (+ 6 in forza del tacito rinnovo).

Questo perché la legge considera automaticamente nulle tutte le clausole contrattuali che prevedono una durata inferiore al minimo legale, le quali vengono sostituite di diritto dalla previsione di legge.

MJ – Ed è bene precisare che le stesse regole che abbiamo appena visto valgono anche nel caso in cui si decida di concedere in locazione soltanto una porzione dell’immobile.

È chiaro quindi che se la nostra esigenza è quella di un affitto breve, dovremo trovare una soluzione diversa dalla stipulazione di un contratto di locazione commerciale standard.

EC – Esatto! Servono infatti altri strumenti per poter porre in essere un affitto di durata inferiore a quella legale, ad esempio anche solo per pochi mesi, poche settimane o addirittura per qualche giorno.

La locazione abitativa conosce bene questa esigenza, soprattutto quando si tratta di affitti di case vacanza. In questo caso è possibile infatti prevedere una durata contrattuale più limitata proprio in ragione dell’esigenza temporanea turistica.

La durata della locazione potrà quindi essere indifferentemente breve o lunga (potremo avere un affitto di un solo weekend oppure dell’intera stagione estiva o invernale) purchè ovviamente sia sempre volta a soddisfare finalità esclusivamente di tipo turistico.

MJ – Ma rimaniamo sulle locazioni commerciali. Anche nell’ambito della locazione commerciale è possibile trovare ipotesi di affitti di durata inferiore ai sei anni previsti dalla legge. Esiste infatti la possibilità di stipulare il cosiddetto contratto di locazione breve per ragioni transitorie, in tutti quei casi in cui l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

È questo quindi il requisito fondamentale, ovvero il carattere transitorio, che deve possedere la locazione perché il contratto possa essere stipulato con durata inferiore al limite legale.

Ma come si valuta la transitorietà dell’attività?

EC – Per rispondere a questa domanda ci viene in soccorso la Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di esprimersi al riguardo (con alcune sentenze che trovate pubblicate fra i materiali di approfondimento nella sezione podcast sul nostro sito internet www.studiolegalemcm.it), sostenendo che l’indagine sulla natura transitoria o meno della locazione deve essere fatta considerando essenzialmente due aspetti:

  • da un lato, l’effettiva e oggettiva destinazione dell’immobile, per verificare la corrispondenza o meno di questa destinazione con la natura transitoria. Ad esempio, avrà certamente i requisiti per essere considerato di natura transitoria l’affitto di uno showroom durante la settimana della moda per lo svolgimento di una sfilata;

  • dall’altro, andranno valutati anche l’intenzione e l’atteggiamento complessivo delle parti, per comprendere se entrambe intendessero conferire carattere transitorio alla locazione.

Ad esempio, può essere indice della volontà di stipulare un contratto di natura transitoria il fatto che l’affittuario sia un soggetto che viaggia spesso e che già in passato ha trasferito la propria attività in luoghi diversi per brevi periodi stipulando analoghi contratti di locazione breve. Circostanza che fa certamente supporre che anche il contratto attuale sia stato stipulato in forza delle medesime esigenze.

MJ – È poi necessario in ogni caso che la transitorietà e, soprattutto, le ragioni che la determinano siano espressamente dichiarate nel contratto, a pena di nullità della previsione e di riconduzione del contratto al tipo legale, con durata quindi non inferiore ai 6 anni.

Nella prassi questo tipo di contratto è utilizzato molto spesso per i c.d. “temporary store” o anche per l’esercizio di attività commerciali connesse a manifestazioni sportive o culturali o svolte in occasione di alcune solennità (ad es. per le festività natalizie).

Ma, in assenza delle specifiche ragioni di temporaneità di cui abbiamo parlato, come è possibile raggiungere lo stesso risultato?

EC – Ecco, tenete viva la vostra curiosità perché a questa domanda risponderemo nella prossima puntata del nostro podcast. Ebbene sì, vogliamo tenervi un po’ sulle spine e dato che l’argomento è interessante e ricco di aspetti che possono essere approfonditi abbiamo pensato che fosse meglio dedicare due puntate a questo tema.

Per farci perdonare, prima di chiudere, come ormai nostra abitudine, vogliamo segnalarvi una nuova opportunità di finanziamento che potrete troverete interessante per la vostra impresa.

Si tratta di un bando indetto nell’ambito del programma europeo Cosme che mette a disposizione 800mila euro per sostenere l’internazionalizzazione delle PMI nell’industria leggera.

Più nel dettaglio, il bando è rivolto a tutte quelle imprese che producono tessili, abbigliamento, calzature, pelle e articoli in pelle e si propone di migliorarne l’accesso ai mercati a livello mondiale, incentivandone le esportazioni sfruttando gli accordi di libero scambio dell’Unione Europea.

Qualora foste interessati, vi ricordiamo che il bando scadrà il prossimo 16 ottobre.

MJ – Per oggi quindi ci fermiamo qui, ma – mi raccomando – non perdetevi la prossima puntata del nostro podcast, nella quale continueremo ad approfondire il tema della durata delle locazioni commerciali.

Per qualunque domanda o necessità di chiarimenti in merito a quanto avete ascoltato finora, potete sempre contattarci all’indirizzo podcast@studiolegalemcm.it.

Non mi resta che ringraziarvi per averci ascoltato e invitarvi a condividere questa puntata con tutti coloro che pensiate possano essere interessati all’argomento di oggi. Se non l’avete già fatto, iscrivetevi al nostro canale Itunes o tramite il portale Spreaker.com, e soprattutto fateci conoscere le vostre opinioni lasciandoci un commento o una recensione.

Con questo è davvero tutto. Io vi saluto e vi do appuntamento alla prossima puntata di MCM il podcast di diritto per le piccole e medie imprese.

pubblicato il 20 settembre 2017

MJ – Eccoci di nuovo qui con la diciottesima puntata di MCM il podcast di diritto per le piccole e medie imprese! Il podcast interamente realizzato da MCM Studio Legale Associato Majocchi Cavajoni Molinari e pensato per chi, come voi, ha un’attività imprenditoriale o lavora in un’impresa, oppure vuole mettere in pratica la propria idea di business.

Come ci avete sentito dire tante volte, il nostro fine è quello di far conoscere di volta in volta gli aspetti del diritto più utili per l’impresa, le novità legislative o più semplicemente, le opportunità che il nostro ordinamento offre alle PMI.

Ma prima di iniziare mi presento: sono Matteo Majocchi, avvocato del foro di Milano e socio fondatore di MCM Studio Legale Associato Majocchi Cavajoni Molinari ed è mio dovere “avvertirvi” da subito che nel corso di questo podcast affrontiamo una serie di questioni giuridiche utilizzando un linguaggio quanto più semplice possibile, perciò – in certi casi – volutamente non tecnico. Per questo, qualche volta potremmo quindi volontariamente cadere nell’imprecisione o nell’approssimazione. Quello che a noi importa, tuttavia, è riuscire a trasmettervi con chiarezza i concetti giuridici nel loro insieme, così da farvi percepire le grandi opportunità che la loro conoscenza può fornire alle vostre imprese.

Ricordo comunque che per qualunque domanda potete scriverci all’indirizzo podcast@studiolegalemcm.it.

Ritorno anche oggi in compagnia dell’Avv. Elisa Consonni, per continuare ad approfondire l’argomento che abbiamo già iniziato ad affrontare nella scorsa puntata, ovvero il tema relativo alla durata delle locazioni commerciali e le modalità per stipulare contratti di locazione più brevi rispetto alla durata prevista dalla legge.

EC – Un saluto a tutti voi all’ascolto! Prima di cominciare ricordo, a chi si fosse perso la puntata precedente, che potete trovare tutti gli episodi del nostro podcast sia su Spreaker e Itunes, sia ovviamente sul nostro sito internet www.studiolegalemcm.it.

Ci siamo salutati al termine della scorsa puntata chiedendoci se esistesse o meno un modo per stipulare locazioni di durata inferiore al limite legale anche in assenza delle specifiche ragioni di temporaneità che abbiamo analizzato nel corso della diciassettesima puntata.

È proprio questa, infatti, una delle domande che ci vengono poste più di frequente, perché molto spesso, magari, l’esigenza di stipulare un contratto di breve durata nasce dal fatto che non ci si vuole vincolare per troppo tempo ad una locazione con un soggetto con cui non si ha ancora certezza di voler mantenere duraturi rapporti commerciali, oppure semplicemente perché si ha in progetto di vendere l’immobile ben prima dei sei anni previsti ex lege.

Quindi cosa si può fare in questi casi?

La risposta è che il nostro ordinamento è molto chiaro sul punto. Senza le ragioni di temporaneità la durata legale non può essere ridotta. Non ci sono alternative.

MJ – Esiste a dire il vero una possibilità che consente di porre fine alla locazione prima del termine previsto dalla legge, ma che tuttavia deve seguire uno schema rigido e, soprattutto, è posta dall’ordinamento ad uso e consumo del solo conduttore. Mi riferisco alla possibilità di inserire in contratto una clausola che preveda il diritto per l’affittuario, e solo per l’affittuario, di liberarsi in qualunque momento dal contratto, senza nemmeno dover giustificare le ragioni per le quali si intende interrompere la locazione.

Al conduttore sarà quindi sufficiente dare preavviso al locatore tramite lettera raccomandata da inviarsi almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare liberi i locali.

Attenzione però, questo potrà avvenire solo se esiste una specifica previsione di questo tipo all’interno del contratto.

In mancanza, la legge riconosce comunque al conduttore il diritto di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione, tuttavia solo se ricorrono gravi motivi, che andranno anch’essi comunicati al locatore sempre con preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata.

Disposizioni analoghe che permettano il libero recesso del locatore non esistono. Questo perché la legge si preoccupa di tutelare maggiormente quella che è vista come la cosiddetta “parte debole” del rapporto di locazione, ovvero il conduttore, e appresta rimedi particolari che garantiscano a quest’ultimo di riequilibrare la propria posizione a quella del locatore.

EC – Ricordo solo che, ovviamente, le parti di comune accordo possono in qualsiasi momento decidere di risolvere congiuntamente il contratto di locazione. Infatti, la comune volontà dei contraenti può sempre modificare il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata.

Giusto per precisione, poi, ricordiamo che esiste anche la possibilità di stipulare locazioni stagionali, ma in questo caso rimane comunque fermo il termine di durata ordinario previsto dalla legge.

Il locatore quindi ha l’obbligo di concedere l’immobile al conduttore che gliene faccia richiesta, di anno in anno, per la stagione pattuita, fino alla naturale scadenza (sei o nove anni).

Ciò significa che nell’ambito della locazione stagionale, se io concedo in locazione un locale per la stagione estiva, dovrò concederlo al medesimo affittuario anche per le estati successive per la durata minima di sei anni.

MJ – Il discrimine tra stagionalità e transitorietà, sempre a detta della Suprema Corte, risiede nel fatto che l’esigenza transitoria è per sua natura episodica e saltuaria, mentre quella stagionale ha natura periodica ed è destinata a ripetersi ad intervalli regolari.

Anche in questo caso, l’accertamento della natura transitoria o stagionale deve avvenire tenendo conto sia del dato oggettivo dell’attività dedotta in contratto, sia dell’atteggiamento soggettivo e quindi del comportamento complessivo delle parti.

EC – Rimane da chiarire quale sia la disciplina fiscale dei contratti di locazione breve per ragioni transitorie.

Il legislatore ha pensato ad una disciplina di vantaggio per tutti quei contratti di durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.

In tutti questi casi, infatti, i contratti di locazione transitoria non sono soggetti all’obbligo della registrazione, e quindi al pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

Questo a condizione che non siano formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata (e che, come dicevamo, non superino la durata complessiva di 30 giorni).

In queste ipotesi, pertanto, il pagamento delle imposte è legato unicamente alla dichiarazione dei redditi, nella quale dovrà comparire il guadagno ottenuto dal canone versato.

MJ – Con questo abbiamo concluso la nostra breve panoramica sulla durata delle locazioni commerciali iniziata già con la scorsa puntata (che se vi siete persi vi invito a recuperare su Spreaker, Itunes o nella sezione podcast del nostro sito internet www.studiolegalemcm.it).

Vogliamo chiudere però anche questo episodio, segnalandovi – come di consueto – una nuova ed interessante opportunità di finanziamento.

EC – Esattamente. Oggi vogliamo parlarvi del Fondo di Rotazione per l’Imprenditorialità, dedicato alle Micro Piccole e medie imprese del settore manifatturiero, delle costruzioni, imprese artigiane o di servizi, aventi sede operativa in lombardia.

Si tratta di un fondo destinato a sostenere le imprese lombarde che fanno innovazione, incentivandone lo sviluppo competitivo sul mercato, la loro crescita dimensionale ed il consolidamento sul territorio.

L’agevolazione può consistere in un co-finanziamento a medio termine oppure in una locazione finanziaria di beni strumentali, ma solo quando si tratti di investimenti di ammodernamento e ampliamento produttivo.

L’importo del finanziamento va da un minimo di 20 mila euro ad un massimo di € 1.500.000,00 ed il bando rimarrà aperto fino ad esaurimento delle risorse complessivamente stanziate.

MJ – Anche per oggi è tutto. Speriamo di avervi offerto un contenuto interessante e di aver dato risposta ad alcuni dei vostri dubbi in materia di locazioni.

In ogni caso, per qualunque domanda o necessità di chiarimenti ulteriori potete contattarci direttamente all’indirizzo podcast@studiolegalemcm.it e saremo lieti di rispondervi.

Prima di salutarvi, invito tutti ad aiutarci a diffondere la conoscenza del nostro podcast condividendo la puntata odierna con tutti coloro che pensiate possano trovarla interessante, così come a farci conoscere la vostra opinione sull’argomento di oggi, lasciando una recensione o commentando la puntata su Itunes, oppure tramite il portale Spreaker.com

Non mi resta quindi che salutarvi e darvi appuntamento alla prossima puntata di MCM il podcast di diritto per le piccole e medie imprese.

Ciao a tutti!

pubblicato il 27 settembre 2017